Qué es el período de opción
Los contratos residenciales de Texas promulgados por la Texas Real Estate Commission incluyen una opción de terminación: a cambio de una cuota negociada que se paga al vendedor, el comprador tiene el derecho sin restricciones de terminar el contrato dentro de un número de días negociado. No es una contingencia de inspección como se usa en otros estados: el comprador no necesita un motivo ni tiene que demostrar un defecto.
Esta guía describe el funcionamiento en términos generales. El contrato que usted firma es el que manda, y su redacción exacta y el formulario vigente deben revisarse con su agente o con un abogado.
La cuota de opción y el depósito de garantía
Normalmente se hacen dos pagos distintos poco después de firmar el contrato:
| Cuota de opción | Depósito de garantía | |
|---|---|---|
| Propósito | Compra el derecho sin restricciones de terminar | Demuestra la intención de cumplir de buena fe |
| Se paga a | El vendedor, según los términos de entrega del contrato | El agente de depósito, normalmente la compañía de título |
| Si el comprador termina durante el período de opción | Por lo general no es reembolsable | Por lo general es reembolsable según el contrato |
| En el cierre | Puede acreditarse al comprador si el contrato lo indica | Se aplica a los fondos del comprador |
La entrega de ambos pagos tiene plazos, y no entregar correctamente la cuota de opción puede hacer que se pierda por completo el derecho de terminación. Guarde el comprobante de entrega.
Cómo negociar la duración y el costo
Tanto la cuota como el número de días son negociables, y se equilibran entre sí y con el precio. Un período más largo da más margen para inspecciones, cotizaciones de especialistas, revisión de documentos del HOA y comentarios del prestamista; un período más corto con una cuota más alta puede hacer la oferta más atractiva para un vendedor que busca certeza.
- Pregunte con cuánta rapidez están agendando los inspectores antes de elegir la duración.
- Deje tiempo para una segunda opinión o la cotización de un contratista, no solo el primer reporte.
- Considere si los documentos del HOA o el levantamiento llegarán a tiempo para revisarlos.
- Recuerde que los fines de semana y días festivos también cuentan.
Cuándo empieza y termina el plazo
El período se cuenta en días a partir de la fecha de vigencia del contrato, y vence a una hora específica indicada en el contrato. Confirme la fecha de vigencia por escrito con todas las partes: contarla mal es la causa más común de problemas. Anote en su calendario la fecha y hora exactas del vencimiento, con un recordatorio al menos un día antes.
El orden del trabajo dentro del período
- Día uno: entregue la cuota de opción y el depósito de garantía, y confirme que se recibieron.
- Día uno: agende la inspección general y cualquier inspección especializada.
- Día uno: pida los documentos del HOA, el levantamiento y el compromiso de título.
- Al principio: asista a la inspección si puede y lea el reporte completo.
- A la mitad: consiga cotizaciones por escrito para lo importante antes de pedir una solución.
- A la mitad: envíe cualquier enmienda de reparaciones o de precio con tiempo para negociar.
- Antes de la fecha límite: decida seguir, enmendar o terminar, y actúe por escrito.
Cómo entregar el aviso de terminación
La terminación requiere un aviso entregado en la forma y dentro del plazo que indica el contrato. Una llamada telefónica no es un aviso. Use el formulario escrito, envíelo por el medio que permite el contrato y guarde la confirmación de entrega. Si está cerca de la fecha límite y aún no decide, pida una extensión por escrito en lugar de suponer que habrá flexibilidad.
Qué pasa cuando vence
Cuando termina el período de opción, el derecho sin restricciones de terminar desaparece. El comprador todavía puede tener derechos bajo otras cláusulas del contrato, por ejemplo las relacionadas con la aprobación del financiamiento, el avalúo o las objeciones al título, pero son más limitadas y tienen sus propios plazos. Retirarse sin un derecho contractual puede poner en riesgo el depósito de garantía.
Lo que deben saber los vendedores
- La propiedad queda prácticamente fuera del mercado durante el período de opción.
- Dé acceso pronto; los retrasos reducen el tiempo de decisión del comprador, no la fecha límite.
- Espere una posible enmienda de reparaciones o de precio cerca del final del período.
- Evalúe las ofertas por sus términos de opción además del precio: una opción larga con una cuota pequeña da menos certeza que una más corta.
- Nada obliga al vendedor a aceptar una enmienda solicitada.
Errores comunes
- Agendar la inspección para el último día disponible.
- Suponer la fecha de vigencia en lugar de confirmarla.
- Entregar la cuota de opción tarde o a la persona equivocada.
- Pedir reparaciones sin una cotización por escrito que respalde la cantidad.
- Comunicar la decisión de terminar solo de palabra.
- Esperar documentos del HOA que nunca se pidieron.
Para ver el proceso completo de compra, consulte la guía para comprar casa en San Antonio.