En qué se diferencia una casa nueva
En una reventa, ambas partes suelen usar un formulario de contrato promulgado y negocian dentro de un marco estándar. Con un constructor, el contrato es un documento propio del constructor, redactado para protegerlo, y el representante de ventas de la casa modelo trabaja para el constructor. Términos como la ventana de inspección, las soluciones si se retrasa la entrega y la resolución de disputas pueden ser muy distintos de lo que los compradores esperan.
Representación en la casa modelo
La mayoría de los constructores respetan la representación del comprador, pero normalmente solo si su agente lo acompaña o queda registrado en su primera visita. Pregunte por la política de registro antes de recorrer la casa y lleve a su agente a la primera cita. No le cuesta nada y conserva la posibilidad de que alguien revise los documentos en su nombre.
Cómo leer el contrato del constructor
- Depósito de garantía y otros depósitos: cuánto, cuándo y en qué condiciones son reembolsables.
- Si existe alguna ventana de inspección o de terminación, y cuánto dura.
- Los términos de la contingencia de financiamiento y qué pasa si el avalúo sale bajo.
- La fecha estimada de terminación, las extensiones permitidas y las soluciones si se retrasa la entrega.
- El procedimiento de órdenes de cambio, sus precios y cualquier cláusula de aumento.
- Los términos de la garantía, si es transferible, y las cláusulas de disputa o arbitraje.
- Los avisos requeridos sobre MUD, PID o anexión que afecten la propiedad.
Si un término es importante para usted, pídalo por escrito como anexo. Las promesas verbales de una oficina de ventas no forman parte del contrato.
Incentivos y prestamistas preferidos
Los constructores suelen ofrecer aportaciones a los gastos de cierre o reducciones de tasa con la condición de usar un prestamista y una compañía de título afiliados. Pueden tener un valor real, pero también pueden compensarse con una tasa o cargos más altos. Compare una Estimación de Préstamo (Loan Estimate) por escrito del prestamista preferido con al menos un prestamista externo, por la misma cantidad y fecha, y evalúe el costo total durante el tiempo que espera ser dueño de la casa, no solo el titular del incentivo.
Selección del lote y etapas de la comunidad
| Factor | Por qué importa |
|---|---|
| Orientación | El sol de la tarde en los ventanales de la sala determina el costo de enfriar y la comodidad en verano |
| Drenaje y nivel | Los lotes bajos reciben el escurrimiento del vecindario; pregunte por dónde sale el agua del lote |
| Colindancias | Una amenidad futura, una vía principal, un terreno comercial o un estanque de detención al lado |
| Etapa | Las primeras etapas conviven con el tráfico de la obra; las etapas posteriores tienen otros precios |
| Prima | Las primas por área verde o calle cerrada se pagan por adelantado y quizá no se recuperen por completo |
Pida ver el plano registrado (plat) y el plan general del desarrollo, y pregunte qué se planea en los terrenos vecinos sin desarrollar. Los registros de planeación de la ciudad y del condado son públicos.
Mejoras y selecciones de diseño
Separe las opciones estructurales, que deben elegirse antes de levantar la estructura, de las selecciones de acabados que pueden cambiarse después. Lo que va dentro de las paredes, como instalaciones eléctricas, preparaciones de plomería, mejoras de aislamiento y ductos, es barato ahora y caro después de colocar el drywall. Pisos, accesorios y pintura a menudo pueden hacerse después por menos que los precios del centro de diseño. Confirme qué parte de sus mejoras permitirá financiar el prestamista.
Plazos de entrega y retrasos
El clima, las inspecciones y la disponibilidad de materiales cambian las fechas. No haga coincidir el fin de un contrato de renta o el camión de mudanza con una fecha estimada de terminación. Pida hitos de avance por escrito y pregunte qué opciones hay para extender el bloqueo de tasa si la entrega se retrasa más allá de ese plazo.
Inspecciones independientes
- Antes del colado / cimentación: antes del concreto, cuando todavía se ven el refuerzo y la ubicación de la plomería.
- Antes del drywall: estructura, electricidad, plomería y preparaciones mecánicas mientras todo está expuesto.
- Final: antes del cierre, incluyendo acabados, funcionamiento de sistemas, nivelación del terreno y exterior.
- Garantía de 11 meses: antes de que termine la cobertura del primer año, para enviar los reclamos a tiempo.
Las inspecciones municipales verifican el cumplimiento del código; no sustituyen una inspección hecha en su nombre.
La garantía y la revisión de los 11 meses
Las garantías del constructor suelen tener niveles: un período corto para mano de obra y acabados, uno más largo para los sistemas y un plazo más largo para la estructura. Lea qué está excluido, qué mantenimiento debe hacer para conservar la cobertura y cómo se presentan los reclamos. Lleve un registro escrito con fotos y fechas, y envíe los reclamos por escrito en lugar de solo conversarlos.
Impuestos y tasaciones del primer año
Una casa nueva puede tasarse al principio como terreno baldío o parcialmente terminada, lo que hace que el primer estimado de la cuenta de depósito (escrow) sea demasiado bajo. Pida a su prestamista que calcule el pago con un valor estimado de la casa terminada y confirme en el distrito de tasación qué entidades cobran impuestos, incluida cualquier tasación de MUD o PID. Presente su exención de residencia cuando califique.
Consideraciones para la reventa
Mientras la comunidad siga vendiendo, su reventa compite con el inventario y los incentivos del constructor. Los lotes distintivos, las opciones estructurales bien pensadas y las etapas posteriores suelen conservar mejor su valor que las mejoras costosas de acabados. Si piensa quedarse poco tiempo, tome en cuenta esa competencia antes de decidir entre una casa nueva y una reventa. Consulte la página de compradores y la guía para comprar casa para ver el proceso completo.