Fuente de agua y pozos
Averigüe si la propiedad recibe agua de un servicio público, de una corporación de suministro de agua, de un pozo compartido o de un pozo privado, y obténgalo por escrito. Para un pozo privado, pida el reporte del pozo o la bitácora del perforador, la profundidad y el acuífero, la edad y capacidad de la bomba, y una prueba de flujo reciente. La prueba de calidad del agua es un paso distinto a la de flujo.
- Confirme si el pozo está registrado y ante qué autoridad.
- Pregunte qué reglas del distrito de conservación de agua subterránea o de la autoridad del acuífero aplican.
- Si el pozo es compartido, lea el acuerdo y las obligaciones de mantenimiento.
- Pregunte por la captación de agua de lluvia, los tanques de almacenamiento y cualquier derecho de agua superficial.
Fosa séptica y drenaje sanitario
La mayoría de las propiedades rurales usan un sistema séptico propio. Pida el permiso, el tipo de sistema (convencional o aeróbico), la capacidad de diseño en recámaras, la fecha de instalación, los contratos de servicio y la inspección más reciente. Los sistemas aeróbicos requieren mantenimiento continuo y con frecuencia un contrato de servicio. Verifique que la capacidad permitida corresponda al uso que piensa darle a la casa, sobre todo si quiere agregar recámaras o una casa de huéspedes.
Servidumbres y acceso legal
El acceso legal no es lo mismo que un camino por el que hoy se puede manejar. Revise los documentos de excepción del compromiso de título y las servidumbres registradas en la oficina del secretario del condado.
- ¿El acceso es por frente a un camino público, por una servidumbre registrada o por un camino privado?
- ¿Quién mantiene el camino y existe un acuerdo o cuota de mantenimiento por escrito?
- ¿Hay servidumbres de servicios, ductos, drenaje o conservación que crucen el terreno?
- ¿Pueden llegar los vehículos de emergencia a la casa todo el año, incluso por los cruces bajos después de llover?
- ¿Los vecinos tienen derecho a cruzar la propiedad?
Linderos, levantamiento y derechos minerales
Pida un levantamiento actual en lugar de confiar en las cercas; en terrenos antiguos, las cercas y los linderos legales a menudo no coinciden. Pregunte si los derechos minerales o de agua se separaron de la superficie y revise cualquier arrendamiento vigente. Confirme si el terreno puede dividirse, si eso importa para sus planes: la subdivisión la regula el condado o la ciudad con jurisdicción.
Zona inundable, drenaje y topografía
El terreno del Hill Country desaloja el agua rápidamente. Consulte el mapa de inundación de FEMA para la parcela y luego observe por dónde corre realmente el agua: cañadas, cruces de arroyo, alcantarillas y la elevación del sitio de la casa y del camino de entrada. Pregunte cuándo fue la última vez que no se pudieron cruzar los pasos bajos del camino de acceso. Las pendientes pronunciadas también afectan el costo de construcción, la ubicación de la fosa séptica y el mantenimiento del camino.
Restricciones y jurisdicción
Rural no significa sin restricciones. Las restricciones registradas o una asociación de propietarios pueden limitar construcciones adicionales, casas móviles o prefabricadas, ganado, rentas de corto plazo, cacería, uso comercial y el tamaño mínimo de la vivienda. Confirme si la propiedad está dentro de una ciudad, en una jurisdicción extraterritorial o en zona no incorporada, porque eso determina los permisos y la aplicación del código.
Valuación agrícola y de vida silvestre
Muchos terrenos tienen una tasación especial por uso agrícola o de manejo de vida silvestre, lo que cambia considerablemente los impuestos. Pregunte al distrito de tasación si la valuación está vigente, qué uso la justifica, qué debe seguir haciendo para conservarla y qué impuestos retroactivos (rollback) aplicarían si cambia el uso. El Contralor de Texas publica las reglas estatales, pero el distrito de tasación las administra localmente.
Electricidad, gas propano y conectividad
- Identifique al proveedor o cooperativa de electricidad y el costo de extender el servicio si el sitio no está desarrollado.
- Pregunte si la calefacción y la estufa usan gas propano, y quién es dueño del tanque.
- Revise las opciones de internet en la dirección si trabaja a distancia.
- Confirme la señal de celular en el sitio de la casa, no en la entrada.
- Pregunte por energía de respaldo y almacenamiento de agua durante los apagones.
Seguros e incendios forestales
Pida una cotización antes de que termine su período de opción. La ubicación rural, la distancia a una estación de bomberos, la edad del techo, la exposición a incendios y las construcciones adicionales afectan la disponibilidad y el costo. El seguro contra inundación es distinto de la póliza de propietario. El Texas A&M Forest Service publica guías de espacio defendible y prevención de incendios que también ayudan al hablar con las aseguradoras.
Cómo recorrer la propiedad
- Recorra los linderos con el levantamiento en la mano y anote las diferencias con las cercas.
- Visítela después de una lluvia fuerte si es posible, y al menos una vez al atardecer.
- Fotografíe la boca del pozo, los componentes de la fosa séptica, tanques, medidores y portones.
- Observe la salud de los árboles, la densidad de la maleza y la erosión alrededor de construcciones y caminos.
- Busque basura tirada, cimientos antiguos, tanques enterrados y equipo abandonado.
- Hable con los vecinos sobre el agua, el mantenimiento del camino y la historia del acceso.
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