Primero, defina el calendario
Calcule hacia atrás desde la fecha en que necesita haberse mudado. La preparación, las fotos, la promoción, el período del contrato y el cierre toman tiempo, y apresurar la primera etapa suele costar más de lo que ahorra. Decida pronto si venderá antes de comprar, comprará primero o necesitará rentar temporalmente la casa después del cierre, porque esa respuesta influye en la negociación.
Documentos que reunir
- Levantamiento (survey), póliza de título de su compra y cualquier servidumbre registrada.
- Contacto, cuotas y documentos del HOA o POA; detalles de tasaciones de PID o MUD.
- El estado de cuenta actual de impuestos y el registro del distrito de tasación de la propiedad.
- Permisos y facturas de trabajos importantes: techo, aire acondicionado, cimentación, electricidad, plomería.
- Garantías vigentes, incluidas las de techo, cimentación, electrodomésticos y termitas.
- Registros de la fosa séptica y documentación del pozo, si aplica.
- El historial de reclamos al seguro sobre la propiedad.
- El contacto para liquidar la hipoteca y el número de préstamo.
La declaración del vendedor
Por lo general, quienes venden una propiedad residencial en Texas llenan un aviso de declaración del vendedor (seller's disclosure notice). Llénelo con cuidado y con base en registros, no de memoria, y declare con claridad las condiciones que conoce. Una declaración precisa reduce las renegociaciones y cuesta mucho menos que una disputa. Si no está seguro de si algo debe declararse, pregunte a su agente o a un abogado en lugar de adivinar.
Revisión del estado y reparaciones
Recorra la propiedad como lo haría un comprador, desde la calle hacia adentro, y fotografíe lo que note. Dé prioridad a lo que afecta los resultados de la inspección y el financiamiento sobre las mejoras cosméticas.
| Prioridad | Ejemplos comunes |
|---|---|
| Resolver antes de publicar | Fugas activas, riesgos eléctricos, aire acondicionado que no funciona, pisos o escalones de terraza dañados, ventanas y cerraduras que no funcionan |
| Normalmente vale la pena | Sellador y boquilla, reparaciones menores de drywall, ajuste de puertas y gabinetes, retoques exteriores, limpieza profunda, arreglo del jardín |
| Consultar antes de gastar | Remodelaciones completas de cocina o baño, cambio de techo, renovación de la alberca: primero compárelo con lo que esperan los compradores actuales |
Algunos vendedores hacen una inspección antes de publicar. Cuesta dinero por adelantado y genera información que luego debe declarar, pero evita sorpresas durante el período de opción del comprador.
Presentación y staging
- Retire aproximadamente un tercio de los muebles y casi todos los objetos personales visibles.
- Busque que haya pasillos despejados y piso visible en cada habitación.
- Use focos del mismo tono de luz en toda la casa y cambie los que no sirvan.
- Limpie ventanas, lámparas, zoclos y boquilla; elimine los olores desde su origen.
- Pode el jardín, delinee las banquetas y despeje la entrada.
- Dé a cada habitación ambigua un solo uso evidente.
Preparación para las fotos
- Termine las reparaciones y la limpieza antes de la sesión; las fotos son difíciles de repetir bien.
- Retire los vehículos de la entrada y del frente de la casa.
- Esconda cables, botes de basura, platos de mascotas y aparatos de la cocina.
- Abra las persianas de forma pareja y encienda todas las luces.
- Agende la sesión a la hora del día en que el exterior tiene la mejor luz.
Logística de las visitas
Decida con anticipación cuánto aviso necesita, en qué horarios no puede haber visitas y dónde estarán las mascotas. Guarde bajo llave medicamentos, documentos, armas y objetos de valor. Considere si hay algún dispositivo de grabación activo en la casa y cómo se va a informar. Mientras más fácil sea ver una casa, más personas la ven.
Cómo se define la estrategia de precio
El precio se basa en evidencia, no en esperanza. La información que se usa es: ventas cerradas recientes de propiedades realmente comparables, la competencia activa que un comprador visitaría junto con la suya, las ventas pendientes que indican la tendencia, los días en el mercado en su rango de precio, y ajustes por estado, lote, distribución y ubicación dentro del vecindario.
Planee también la respuesta desde antes: qué cantidad de visitas y comentarios en qué período justificaría ajustar el precio, y de qué tamaño sería el ajuste. Decidirlo antes de publicar quita la emoción de la tercera semana.
Cómo evaluar ofertas
- Lo que usted recibe neto, no el precio anunciado: los gastos de cierre y las concesiones cuentan.
- El tipo de financiamiento, el enganche y la solidez de la carta del prestamista.
- La duración y la cuota del período de opción, y los términos relacionados con el avalúo.
- La fecha de cierre y si la entrega de la casa se ajusta a su mudanza.
- Las reparaciones, garantías u objetos que se piden incluir.
Del contrato al cierre
- Mantenga la casa lista para visitas hasta que se cumplan todas las contingencias.
- Dé acceso pronto para las inspecciones y el avalúo.
- Haga las reparaciones negociadas con recibos, usando profesionales con licencia cuando se requiera.
- Pida pronto el certificado de reventa del HOA si se necesita.
- Coordine la liquidación de la hipoteca y confirme las cifras de cierre con la compañía de título.
- Deje llaves, controles, códigos y manuales, y cancele los servicios el día después del cierre.
Para hablar del valor de su casa y los siguientes pasos, consulte la página para vendedores.